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房地产行业第20周周报:新房同环比增速均转负,二手房环比转降

来源: 研报中心 | 时间: 2023-05-22 13:10:48 |

本周新房成交面积同环比增速均转负;二手房成交面积环比转降,同比仍保持正增长。 土地市场环比量价齐升,溢价率同环比均上升,土拍热度有所回升。


(资料图片仅供参考)

核心观点

本周新房成交面积同环比增速均转负; 二手房成交面积环比转降,同比仍保持正增长。 43城新房成交面积为 336.8 万平方米,环比下降 9.2%,同比下降 5.5%,同比增速较上周减少了 9.6 个百分点, 一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为-3.3%、 -15.1%、 -12.9%,同比增速分别为 114.3%、 2.1%、 -14.8%,其中一线城市同比增速较上周增加了49.7 个百分点,二、三线城市同比增速较上周分别减少了 23.5、 43.3 个百分点。 15 城二手房成交面积为 191.3 万平方米,环比下降 13.6%,同比上升 58.2%, 同比增速较上周小幅下降 1.3 个百分点, 一、二、三线城市环比增速分别为-11.4%、 -13.0%、 -23.7%,同比增速分别为 40.0%、 63.6%、 85.2%,其中一线城市同比增速较上周增加了 19.6 个百分点,二、 三线城市同比增速较上周分别减少 13.4、 49.8 个百分点。

新房库存面积、去化周期环比均上升,同比均下降。 14 城新房库存面积为 1.01 亿平方米,环比上升 0.1%,同比下降 2.4%, 去化周期为 12.5 个月,环比上升 0.1 个月,同比下降 6.0 个月。 一、二、三线城市新房库存面积环比增速分别为-0.2%、 -0.2%、 0.0%,同比增速分别为 3.6%、 -12.6%、 -12.6%; 去化周期分别为 10.0、 11.2、 11.6 个月, 环比变动为-0.2、 0.1、 -0.3 个月,同比变动为-8.5、 -4.2、 -2.8 个月。? 土地市场环比量价齐升, 溢价率同环比均上升, 土拍热度有所回升。 百城成交土地规划建筑面积为 2728 万平方米,环比上升 2.8%,同比上升 10.0%;成交土地总价为 513 亿元,环比上升 56.0%,同比上升 4.2%;楼面均价为 1879 元/平方米,环比上升 51.8%,同比下降 5.2%;溢价率为 6.47%,环比上升 54.8%,同比上升 128.6%。

本周房企国内债券发行规模同环比均下降。 房地产行业国内债券总发行量为 13.0 亿元,同比下降 79.8% ,环比下降 80.1%,净融资额为-35.4 亿元。其中国企国内债券总发行量为13.0 亿元,同比下降 78.2%,环比下降 36.1%,净融资额为-16.0 亿元。民企国内债券总发行量为 0.0 亿元,总偿还量为 19.4 亿元,同比下降 50.1%,环比下降 33.2% ,净融资额为-19.4 亿元。

板块收益有所下降。 房地产行业绝对收益为-4.0%,较上周下降 2.2 个百分点;相对沪深300 收益为-4.2%,较上周下降 4.4 个百分点。房地产板块 PE 为 14.42X, 较上周下降0.60X。 北上资金对电力设备、电子、传媒加仓金额较大,分别为 40.99、 21.58、 8.97 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.08%(上周为 0.00%),净卖出 10.54 亿元(上周净买入 0.21 亿元)。

投资建议

本周统计局公布房地产销售与投资数据,尽管 4 月销售均价受结构性因素持续提升,但投资仍在下降,房地产市场整体处于调整期。同时,区域分化进一步加剧, 4 月东部地区销售与投资均有所修复。

核心城市利好政策仍在持续推出,本周杭州和南京局部限购放松。 杭州市余杭区的瓶窑镇、中泰街道限购放松,外地户籍仅需 1 个月社保即可购买新房或二手房,本地户籍购房无社保要求,购买二套不受落户 5 年限制。南京本地户籍居民无论在南京主城区名下有几套房,均可新开一张购房证明,在产业聚集区(江心洲、南部新城、红山新城、幕府创新区)能再购置一套房源。目前,南京仍旧限购的区域只剩下河西中、河西南,以及主城少部分区域。

具体标的,我们建议在板块目前估值仍然相对较低的情况下,关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司; REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方;以及在行业大环境收缩的背景下,重要性提升的渠道公司。

我们建议关注以下两条主线: 1)主流的央国企和区域深耕型房企,销售、拿地均有较好增长,行业见底复苏后带来β行情:招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团; 2)主题性投资机会,包括 REITs 相关:大悦城、光大嘉宝、中新集团; 房地产渠道相关的标的:贝壳、我爱我家。

风险提示

房地产调控升级;销售超预期下行;融资收紧。

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